Nas relações de direito civil, a cessão de direitos é formalizada como contrato de cessão. Este é um esquema bastante comum que permite adquirir de um acionista anterior os direitos sobre um apartamento em um novo prédio de vários andares. Mas, apesar de sua popularidade - em fase de entrega de apartamentos quase 90% e eles são adquiridos por meio de contratos de cessão, esta transação pode ser bastante arriscada.
Características de construção compartilhada
Após a entrada em vigor da Lei Federal nº 214-FZ “Sobre Participação em Construção Compartilhada de Edifícios …” no início de 2005, os acionistas que assinaram um acordo com a incorporadora sobre a participação em construção compartilhada tiveram a oportunidade de ceder seu direito para o apartamento em construção para uma terceira face. A cessão de direitos sobre bens imóveis é possível, nos termos do art. 382 do Código Civil da Federação Russa e art. 11 desta lei, a qualquer momento após o acordo de participação societária ter sido devidamente registrado nas autoridades da Rosreestr e antes que o acionista tenha assinado a escritura de transferência do apartamento.
Como não é segredo que na fase de construção, principalmente no início, é possível adquirir um apartamento a preços bastante acessíveis, a opção de cessão de direitos é bastante atrativa para muitos cidadãos que desejam melhorar suas condições de vida. Outra questão são os motivos pelos quais o acionista original - o cedente - deseja vender o apartamento em construção no âmbito de um contrato de cessão, tendo cedido seu direito ao imóvel a um novo participante da construção compartilhada - o cessionário.
Riscos decorrentes da celebração do contrato de cessão
Um dos motivos comuns pelos quais um acionista deseja ceder um direito podem ser suas dívidas com o incorporador. Portanto, antes de o cessionário assinar o contrato de cessão, ele precisa verificar com o incorporador se há uma dívida para fazer os pagamentos regulares do apartamento.
Outro motivo pelo qual o cedente desejava se desfazer do apartamento é a informação de que ele tem conhecimento sobre violações da qualidade da construção ou sobre a iminente falência da incorporadora, por cujos atos não é responsável perante o cessionário. Se o novo acionista ainda quiser rescindir o contrato, ele não terá sucesso e poderá apresentar todas as reivindicações apenas ao incorporador e apenas em juízo.
Por outro lado, o cessionário deve estar ciente de que um contrato de cessão pode ser invalidado se uma série de condições essenciais não forem cumpridas. Por exemplo, só pode ser concluído após o cedente ter liquidado totalmente com o incorporador e pago-lhe o preço do contrato. Isso é confirmado pelo acordo sobre compensação de reivindicações mútuas. Além disso, um pré-requisito para um contrato de cessão é obter um consentimento por escrito do desenvolvedor para a cessão de direitos. E, naturalmente, para a sua conclusão, será necessária a autorização da instituição de crédito, caso o cedente tenha adquirido um apartamento em hipoteca.
